方庄燕莎奥特莱斯

项目位于北京南三环刘家窑桥东南角，项目建成已多年，没有投入使用。总建筑面积1.8万平米，地下一层，地上五层，有巨大的中庭设计。

商业定位：OUTLEIS 奥特莱斯－品牌折扣直销中心

方庄是北京最早的富人区，周边居民区众多，商业配套非常丰富，但档次都不高。近年新开业的贵友方庄店，档次最高，日营业额最好。在方庄有一些非常大的专业批发市场，价格相当便宜。而且方庄距离木樨园批发市场很近，许多消费者经常光顾。方庄地区发展历史长，消费力强，但现有的商业配套档次过低，品牌消费需求和商业供应不匹配。而贵友方庄店单店面积达4万平米，定位高档百货，货品齐全，交通方便。本项目体量只有1.8万平米，做纯高端商业定位，肯定面临和贵友的直接竞争，形势不利。做中低端商业又不能将项目地段价值发挥到最大。做专业市场，体量过小，更不合适。

基于以上分析，我们提出做品牌折扣直销中心，即OUTLETS奥特莱斯。OUTLETS——汉语直译奥特莱斯，是一种已经在欧美存在了100多年的商业模式。其核心经营理念是品牌折扣直销，商品价格通常是正常品牌价格的1——5折。 早期的OUTLETS是专门用来处理过季的、下架的、断码的品牌商品，所以价格通常都非常低，但商品的质量质量有保证，品牌都是非常知名的品牌。现在的奥特莱斯已经逐渐的演变成品牌直销中心了。一些一线品牌的过季商品、二线品牌的正在上市的商品都在这里销售，品牌和价格非常具有吸引力。OUTLETS奥特莱斯目前北京已经有近十家以品牌折扣销售为主的购物场所，如位于王府井的上品折扣；位于西单的LCX时代广场国际精品折扣店；位于丰联广场地下二层的365折扣广场；位于亚运村的上品折扣；位于望京的望京1号OUTLETS ；位于东四环的燕莎奥特莱斯是全国第一家奥特莱斯商场，于2002年开业。这些商场，因为均以品牌折扣为经营核心，所以客源稳定，经营效果非常好。

我们建议项目商业定位于OUTLETS奥特莱斯，一是为方庄地区提供了品牌消费场所；二是能够以更实惠的价格让客户接受；三是避免了和贵友直接的高端竞争；四是避免了和周边批发市场低档货的竞争；五是符合项目体量，不大不小正合适；六是商业经营的环境更好，更适合奥特莱斯这种模式；七是方庄奥特莱斯也是北京南城的第一家奥特莱斯店，面对的客户群不单是方庄地区，而是整个北京南城，扩大了客户群。八是未来地铁五号线的开通极大的方便了北京南城客户到这里来消费。

商业销售经营

为了达到迅速招商，迅速销售的目的。我们建议开发商引入燕莎奥特莱斯进行管理和招商。因为燕莎奥特莱斯已经经营多年，有许多商户和忠实的品牌消费者。燕莎的品牌能直接嫁接到本项目上，提升项目商业价值。我们制定的销售策略是整售只针对大型机构投资者、投资基金。先招商，后销售。如果引入燕莎奥特莱斯，预计招商工作两个月内即可完成。销售价格采用租金、投资回报率反推。既能保证投资者收益，又能保持商业的长期稳定经营，而且开发利润最大化。是一个多赢的局面。